Si estás pensando en comprar una casa, seguramente también estés pensando en calcular una hipoteca. Y es que, por mucho ahorro que podamos tener siempre es interesante saber qué opciones nos ofrecen los bancos. Pero, ¿Es posible calcular la hipoteca de tu casa en unos pocos clicks como anuncian los bancos? Te contamos todo lo que necesitas saber.
¿Qué tiene en cuenta el banco para conceder una hipoteca?
Cuando contactamos con el banco para solicitar la hipoteca, lo primero que este hace es realizar un estudio económico en base a nuestros ingresos y endeudamiento. Este estudio mide nuestra capacidad de pago y le dice al banco si suponemos un riesgo de impago.
Como hemos comentado, en este estudio se miden dos cosas:
Los ingresos totales de la unidad familiar: Es decir, los ingresos de todos los compradores. Pueden ser los ingresos individuales si compramos solos, o bien los ingresos del matrimonio si tenemos una unión en gananciales. De el total neto que se perciba en el hogar partirá el ratio de endeudamiento. Para calcular los ingresos también se tendrán en cuenta otro tipo de rentas percibidas como ingresos por alquileres o dividendos de inversiones.
El ratio de endeudamiento: Es el total de pagos mensuales que tiene la unidad familiar, es decir, la suma de todos los pagos como préstamos, otras hipotecas, tarjetas de crédito y en general, todo lo que suponga una deuda familiar. De esta manera, el ratio de endeudamiento será en resultado de ingresos brutos – pagos.
Por lo tanto, aunque muchas páginas te ofrezcan una pre-aprobación online. No podemos contar con una aprobación real hasta que el banco tenga todos los datos y termine el estudio económico.
¿Cuándo será viable la hipoteca?
El banco nos concederá la hipoteca siempre y cuando los gastos mensuales no superen un 30 -35% de nuestros ingresos totales.
Vamos a ver un ejemplo:
Ingresos mensuales: 2000 euros
Gastos mensuales: hipoteca de 750 euros
En este caso, la operación no saldría adelante porque el total de gastos (hipoteca) suponen un 37,5% de los ingresos y el banco considera que la persona puede caer en impago.
Valor de la vivienda y tasación
Estos dos conceptos son muy importantes también a la hora de calcular la hipoteca. Ya que, desde la crisis de 2008 las entidades de crédito no ofrecen por norma general, más de un 80% del valor menor entre precio de compra y tasación. Esto quiere decir que, si por ejemplo queremos comprar una vivienda de 200.000 euros pero la tasación oficial de la misma son 180.000, el banco nos ofrecería el 80% de este último valor que es el menor.
Ahorro aportado
Es imprescindible si vamos a comprar una casa que dispongamos de un cierto dinero ahorrado. En la compraventa, además del porcentaje que debemos aportar per se en la operación (20%) también se añaden los gastos derivados: Notaría, Tasación, Impuestos, registro. Estos gastos suelen estar en torno al 10% del valor total de la vivienda. Por lo que, si vas a adquirir una casa, debes de tener aproximadamente el 30% del valor total en ahorro. Aunque los impuestos y gastos varían, el porcentaje de ahorro es muy similar en obra nueva y en segunda mano.
Tipos de hipotecas
Una vez tenemos clara la operación, debemos elegir la hipoteca que más se adapte a nuestras necesidades. En este caso tenemos varias opciones:
Hipoteca fija: actualmente y debido a la subida del euribor, los bancos no están ofreciendo hipotecas completamente mixtas. Pero, este tipo de hipotecas se basan en un único tipo de interés durante toda la operación. Lo que significa que pagarás la misma cuota de hipoteca durante todo el préstamo.
Hipoteca fija bonificable: Es el mismo caso que el anterior, pero este tipo de interés fijo depende de que tengas determinadas condiciones contratadas con el banco, como seguros de hogar o vida, planes de pensiones y domiciliación de nóminas. Mientras estas condiciones se mantenga, no habrá problema. Si modificas alguna de ellas (como darte de baja un seguro o cambiar tu nómina, la hipoteca subira ya que se revisa cada 6 meses)
Hipoteca mixta: Este tipo de hipoteca es una mezcla entre tipo de interés fijo y variable. Durante los primeros años de vida del préstamo, tendrás un tipo de interés que será siempre el mismo y pagarás exactamente el mismo importe de hipoteca. Pasado el periodo pactado para la hipoteca fija, esta se convertirá en variable y el tipo de interés y por ende, la cuota se calculará sumando un tanto porcentual al tipo de interés del euribor en ese momento.
Hipoteca variable: Este tipo de hipoteca depende completamente del tanto porcentual al que se encuentre el euribor en cada momento de vida del préstamo. Generalmente se añade un tipo de interés de entre un 0.5% y un 1% al tanto porcentual del euribor. De tal manera que, por ejemplo si actualmente el euribor se encuentra en un 4,16% pagaríamos un 5,16% aproximado de interés.
¿Qué tipo de hipoteca me interesa más?
No existe una respuesta universal a esta pregunta. Las hipotecas de tipo fijo siempre están bien en el aspecto de que conoces exactamente cuánto vas a pagar cada mes, pero teniendo en cuenta que los bancos las están ofreciendo a un tipo de interés igual al variable + euribor, realmente en momentos en los que el euribor está alto vas a acabar pagando lo mismo en ambos tipos de hipoteca. Sin embargo, con un tipo variable, cuando este indicativo baje, ahorrarás dinero de la otra manera no.
Para elegir una hipoteca, lo mejor es estudiar nuestra situación personal. Qué es lo que más nos interesa en ese momento y cuáles son nuestros planes de futuro.
